Una delle figure più discusse, chiacchierate, a volte addirittura “odiate”, ma necessarie a coordinare gli inquilini di uno stabile è quella dell’amministratore di condominio.

Il ruolo dell’amministratore

Innanzitutto va detto che l’amministratore condominiale è a tutti gli effetti da considerare come l’organo esecutivo del condominio. Il suo rapporto è sancito in maniera diretta con i singoli condomini e non con il collettivo, in quanto il mandato vincola entro i termini giuridici soltanto soggetti con personalità giuridica, e dunque è valido solo fra persone o entità con tale caratteristica.

Tale figura di riferimento è prevista dal Codice Civile all’articolo 1129, che ne prevede la nomina “obbligatoria” quando un immobile ha più di otto condomini.

Le competenze tecniche

Quando si diventa amministratori, si ha a che fare sicuramente con una serie di problematiche inerenti la gestione interna del condominio, sia a livello di rapporti fra i condomini, sia di interventi tecnici necessari alla manutenzione e alla conservazione dei beni e delle parti comuni dell’edificio stesso.

Per questo motivo è bene che tale profilo dimostri di avere una serie di competenze tecniche (e tale necessità è sancita anche dal codice civile, all’articolo 1130) per la corretta gestione degli eventi e per risolvere a favore del bene comune, eventuali discussioni e problematiche poste in atto da uno o più condomini; inoltre, tali cognizioni di tipo tecnico sono fondamentali per intavolare un rapporto paritario con gli addetti ai progetti “pratici” legati agli interventi tecnici ordinari e straordinari effettuati nell’edificio.

In pratica, essendo colui che ha il potere “esecutivo” di quanto determinato in sede di assemblea, deve vigilare tutti gli aspetti legati agli interventi tecnici, dal preventivo delle spese all’esecuzione dei lavori e per finire il pagamento della società interpellata.

Fra i tipici interventi tecnici possiamo annoverare quelli che riguardano le fondamenta dell’edificio, le parti strutturali, il tetto, i muri portanti, i pilastri, ecc.

La gestione della contabilità

Ogni condominio delibera una serie di spese dovute, oltre agli interventi di cui sopra, alla pulizia degli ambienti comuni: la gestione di questo tipo di contabilità è a cura dell’amministratore, il quale si occupa del ritiro delle varie quote ripartite secondo le tabelle millesimali.

In particolare, per una corretta amministrazione delle spese condominiali, sono necessarie una serie di competenze contabili per poter registrare correttamente tutti i versamenti dei condomini, le fatture e i pagamenti dei fornitori di servizi, i rimborsi ai condomini, le spese a preventivo e consuntivo, e altri elementi specificati nel codice civile ed eventualmente nel regolamento interno.

Al termine dell’anno l’amministratore presenta ai vari condomini il rendiconto della gestione appena trascorso, ponendo in visione tutte le entrate e le uscite relative al conto corrente condominiale, includendo tutte le voci di debito e credito relative ai singoli condomini.

I compiti dell’amministratore

Così come previsto dall’articolo 1130 del codice civile, l’amministratore di condominio si vede attribuiti una serie di doveri e poteri, che andiamo ad elencare.

I primi di cui parliamo sono quelli relativi al suo ruolo. Egli infatti deve innanzitutto andare a porre in esecuzione ciò che viene deliberato dall’assemblea di condominio, ai fini della corretta osservanza del Regolamento stesso.

Inoltre, chi si occupa di amministrare il condominio deve saper disciplinare l’utilizzo delle cosiddette cose comuni, e fare in modo che la sua attività sia negli interessi di tutti i condomini.

Per quanto riguarda la parte contabile, egli deve provvedere nella riscossione dei contributi e provvedere ai pagamenti di tutte le spese relative alla normale manutenzione delle parti comuni. Infini, è importante che provveda a tutti gli atti conservativi relativi ai diritti delle parti comuni del complesso o dell’edificio di cui si occupa.

Poteri sull’Assemblea

L’amministratore, sempre secondo il codice civile, può intervenire per porre fine a determinati abusi da parte di uno o più condomini. In questo caso, non deve convocare alcuna assemblea né attendere la delibera della stessa, in quanto è obbligato a far sì che venga osservato il regolamento di condominio, ove presente, e comunque a tutelare l’interesse di tutti al decoro e alla normale abitabilità dell’edificio.

In casi particolari, può anche intervenire facendo pagare multe e sanzioni ai condomini che hanno violato il regolamento.

Doveri e poteri in merito alle parti comuni

Per quanto riguarda alcuni aspetti relativi alle parti comuni, l’amministratore può effettuare decisioni senza delibera di assemblea solamente nel caso in cui si tratti di atti di tipo materiale (ovvero riparazioni su strutture “fisiche” come tetti, muri portanti, ecc) o giudiziale, ovvero i comportamenti illeciti di cui sopra.

Pertanto l’amministratore non può ottenere un contratto di tipo assicurativo sull’edificio senza prima aver atteso la delibera assembleare.